代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

金九揭幕战刚刚开始，土拍市场也迎来了自己的“金九大战”。

(相关资料图)

新政后的首次土拍，各家房企杀疯了！

就在今天，两宗地块一共迎来了超30家房企厮杀围猎，合计揽金138.69亿元！

其中，海珠区上涌果树公园北侧地块历经85轮追逐，以封顶128亿元总价，5.2万元/㎡（扣除政府性统筹用房及回迁安置用房）楼面价送进摇号池，不仅是这是海珠区今年第二宗成功出让的涉宅用地，同时还是广州土拍历史上总价TOP5的地块，也是海珠区总价最贵的地块！

另外一宗则是位于番禺区大石街新光快速西侧地块，以封顶10.79亿元成交总价，22583元/㎡的楼面价在下午被送进了摇号池。

与世界大观地块拍地时的情景不一样的是，两宗地块在一大早房企们就已“并驱争先”。

番禺区大石街新光快速路西侧地块出价界面

海珠区上涌果树公园地块出价界面

这已是今年以来的第10宗摇号地块，也是今年番禺区第6宗摇号地块。

不难看出，对于核心地块的出让，各家房企的重视程度非同一般，纷纷使出浑身解数，都希望其能成为自己的“囊中之物。”

由此可见，不仅市场分化在加剧，土拍市场的分化也在进一步加剧。

对于今天的土拍，专家点评如下

【肖文晓】--克而瑞广佛区域首席分析师

今日广州两宗涉宅用地出让双双摇号，再次强化了集中供地以来的市场特征：一是参拍主体以“国家队”为主，其中既有以广州为大本营的越秀、保利、珠实、广州地铁等，也有招商、华侨城、中建系这样的外地国央企；二是就像此前的摇号地块一样，房企在不确定性的市场下投资策略高度趋同，争相追逐利润和流速都相对有保障的优质地块，宁愿摇号拼运气，也不轻易捡便宜托底。

整体而言，本次土拍竞争激烈，为刚刚落地“认房不认贷”的广州楼市增添了新的活力因素，利于广州楼市在“金九银十”打好开局。

一起来看看两宗地块的综合素质表现：

海珠区上涌果树公园北侧地块

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在开拍当天，小编就收到了该地块参与竞拍的名单，可以看到，参与竞拍的房企都是实力强劲的清一色“国家队”。

地块总占地面积177193㎡，总建面约363744㎡，起拍总价111亿元，起拍楼面价30575元/㎡。

位于海珠区核心腹地新港西板块内，临近中大布匹市场、客村、海珠区府等老牌商圈，地块自身素质非常强劲，是市中心极为罕见的“巨无霸”靓地，地铁、公园、学校、景观资源都是近在咫尺。

地块位置示意图

不仅是地铁11号线上涌公园上盖，200米内还有逸景园站，妥妥双地铁上盖；还临近广州大道。

商业配套方面，靠近海珠万达、合生广场等大牌商业MALL，日常逛街购物选择非常丰富。

不仅交通、交通配套能打，景观资源一等一的出挑。

根据规划，地块容积率仅3.0，同时周边还预留有中小学用地、服务设施用地以及商业用地。而住宅用地位于整个上涌果树公园北侧地块的东北角。

地块控规图

值得一提的是，在地块出让公告里还明确提到了鼓励高赠送的新规。

土地供应方面， 地块周边三公里范围内近一年合计供应了4宗涉宅用地，截至目前共成交了三宗，曾诞生了广州涉宅楼面价TOP10，现该地块跃居至TOP4，可以看到，现广州涉宅楼面价TOP10排行中，海珠区的地块占一半，超过了天河。

克而瑞还监测到，地块周边潜在置换需求旺盛，未来项目入市竞争压力较小。

番禺区大石街新光快速路西侧地块

02

在地块开拍的前一天，网传就有消息称该地块有12家房企参与竞拍，涵盖了保利、保利置业、中铁建、中铁置业、华发、首开在内等一众实力房企。

公告资料显示，地块为二类居住用地，占地面积近1.9万㎡，总建面47806㎡，容积率3，总起拍价9.3亿元，起拍楼面价19638元/㎡。地块体量不大，拿地成本仅10亿元左右，适合房企打造“快而美”的项目。

地块位于番禺区洛溪大石板块内，一直以来，洛溪大石板块都与产业、各种规划“失之交臂”，没有过多的增量，不是购房者优先选择入手的板块，直到龙湖御湖境的面世，该板块的热度才有所提升。

板块内整体面貌偏旧，居住环境一般，但配套醇熟，生活氛围十分浓厚，是许多年轻人的落脚首选地。

根据今年7月初番禺推介会上公布的资料显示，地块靠近新光快速、朝阳东路等，交通便利，10分钟可到达珠江新城，距离地铁3号线大石站不到1公里，无论是开车或地铁去往珠江新城、琶洲、万博等热门商圈都便捷。

值得一提的是，地块距离江边非常近，步行即可到的距离。

新房方面，板块内目前在售的新房项目少，仅有一个广地花园项目在售，唯一的热门竞争对手就是一路之隔待入市龙湖御湖境，该项目前身就是4月未拍先火的迎宾路地块转化而成的，地块被南通亚轮以2.4万元/㎡楼面价，23.23亿元总价拿下后与龙湖开发。

换言之，同样是封顶摇号成交，本次新广快速西侧地块的成交楼板价（22583元/㎡）对比龙湖地块成本要更低一些。

此外，克而瑞监测到，龙湖御湖境将于本月开盘，吹风价在4.9-5.8万元/㎡，涵盖115-190㎡户型，户型越大单价越高。

地块位置示意图

目前地块周边三公里内有富丽家园、敏捷领航公馆等二手房，由于建成年代较早，成交价格也较为便宜，积累了不少置换改善需求，潜在客户多。

克而瑞数据显示，目前地块周边三公里内近一年共成交792套二手房，成交均价24419元/㎡。

在接下来的九月，广州未来还有6宗地块待跑步入场，能否再延续今天燎原之势？敬请关注克而瑞。

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